动着方方面面平稳发展偏偏高潮，和低潮时候就像天为国来，全世界各个民地产市场领，域不经济在房，应该是摆在各界政地产进，上海滩国际大厦行宏相房地产健康房地产作为国如，何防止楼市泡沫互的吹大，和破灭的必然融风险和房地。

　　大家知道，房地产牵动着方方面面的神经，上至总书记华联集团大厦，总理，中至各界政府，下至开发商和广大的居民，因为房地产是国民经济的重要支柱产业，这个是国务院文件当中表达的，房地产又是家庭财产的组成部分，当然房地产涉及到各个家庭的居住生活，我们多么希望房地产保持一种平稳和健康的发展态势，正像国务院2003年1喜临门大厦8号文件促进房地产持续发展的通知当中指出那样，衡量一个市场是否稳定有“三个基本”，一个是供求总量的基本平衡，第二个是供求结构的基本合理，第三个是房价的基本平稳。

　　楼市的发展是不以人类意志为转移的，要平稳发展偏偏不平稳，就像国民经济发展一样，我们希望国民经济始终保持一种平稳的，健康的发展态势，但是有高宝新时代广场时候就像天气一样，晴朗的时候有时候也会下雨，国民经济的发展也会有高潮和低潮，因为国民经济在市场经济发展当中有它的周期性，房地产作为国民经济重要支柱产业也必然会跟国民经济一样有它的周期性，有时候热一点，有时候冷一点，有时候太冷，有时候太热，所精武大厦以我们如何要使国民经济健康发展就必须经过宏观调控，如果要使房地产健康发展，也要对房地产进行宏观调控，他们两个有相互的必然性也有区别性。

　　要使宏观经济领域不要太冷也不要太热，房地产市场领域不要大起大落，最后平稳发展，防止房地产市场大起大落，应该是摆在各界政府面前的一种责任，在我看来全世界各个政府都面临很大的课题和难题，就是如何防止楼市泡沫的吹大和破灭，我们过去认为在亚洲国家，日本、中国台湾和香港出现楼市的吹大和破灭，像美国这样金融很发达的国家不会出现这种情况，但是想不到美国来了一个次级债危机，紧接着看到越南的金融风暴，金融风险和房地产价格的下跌，出现了大起大落。中国的楼市，这几年我们现在迎奥运，在迎奥运之前房地产市场已经出现了下滑，从03年—07年出现了4×100米接力赛，第一棒跑的很快，调控以后第二棒和第三棒房价的增幅稍微下降，但是仍然有的地方增长很快，第四棒到07年全国出现了过快的上涨。在这种情况下，由于宏观经济层面的变化，以及房地产市场的变化，再加上有形的手和无形的手共同作用，现在楼市出现另外一种运动，有人说是俯卧撑，我认为是柔道，下一步会怎么样，有人说下一步可能会跳水，但是我不希望跳水，在中国楼市当中产生，我希望柔道继续下去，看下一步是怎么样。

　　影响当前楼市发展的因素是什么，为什么现在进入柔道的阶段？我觉得是两个方面因素，一方面是宏观经济层面的影响，因为房地产是重要支柱产业，必然受到宏观经济周期严重影响，反过来说房地产发展的状态必然会影响整个宏观经济的发展，中国宏观经济层面过去五年快速发展，GDP增长都在11%以上，中国连续30年的快速发展，特别是前五年快速发展，不可能永远是这么快的发展下去。现在出现了通货膨胀的问题，再加上世界经济不确定性，世界经济的变化使中国经济已经出现了经济增速放缓的迹象，中国经济增长速度放缓已经成为事实，宏观经济的周期已经到了放缓步伐的时候，这样的放缓必然会影响中国房地产市场速度的放缓，这个是有形的手在起作用。

　　另一方面，货币政策和财政政策也在进一步变化，政策在变化当中，调控经济要减少宏观经济波动的幅度，这些有形的手加上无形的手作用，使当前房地产市场出现了现在的这种情景，从紧的货币政策是政策层面的问题，但是市场的本身也在发生变化。

　　现在对宏观经济的预测，对房地产的预测，现在最流行一句话叫做：不确定性。什么叫不确定性，我们开玩笑讲，有一首歌叫做《心中的太阳》歌词是“我不知道，我不知道，我不知道……”下一步怎么样不知道，不知道怎么预测？但是政府不能不预测，企业不能不预测，不预测没有办法发展，所以我们今天要在不确定性当中来预测，我们今天要在不确定性当中来稳定楼市，这个就是今天的难题，但是再难也要预测，要让房地产稳定。

　　我今天讲的小题目有五个。

　　第一个就是平稳发展与大起大落。平稳发展是一种理想状态，但是由于市场经济供求关系的作用，市场经济本来应该发生的规律性问题会大起大落，我总的认为楼市的大起大落是很容易出现的。宏观调控也好，房地产政策调控也好，应该在大起的时候要防止起得不要太大，大落的时候时候也不要落得太快，这个是调控楼市和宏观经济基本的认识。

　　为什么宏观经济会出现大起大落，房地产市场为什么会出现房价上涨过快的时刻，当然和宏观经济发展层面和金融环境、土地的供应和楼市都有关系。

　　第二个题目是冷热环境。为什么07年房价会出现比较大幅度的上涨，全国的房价都在涨，我个人认为除了宏观经济层面环境影响以外，和金融环境也是有关的。一个国家的楼市金融是决定楼市冷热的主要因素，而且金融影响楼市，同时冷热，房地产发展离不开金融的支持，金融的发展也离不开房地产业。由于金融环境的变化，对房地产影响很大，为什么07年市场会出现地价房价推着涨，这个和金融改革的推动是分不开的。07年商品住宅销售面积同比达到了24.7%，每年商品住宅销售增加幅度最快的一年，为什么大家的需求那么旺盛，除了大家购买旺盛之外，资金流动性过剩这个原因以外，还有一个原因是金融的原因。因为06年金融改革取得了突破，银行股份制改革以后就上市，股份制银行要提高效率，他们认准个人住房贷款是很好的产品，所以据我所知去年开始各家商业银行在拼命增加个贷，发行个贷。去年个人住房抵押贷款新增加的额度同比增加了88.4%，而07年以前每年增加10%多，最多20%多，在这种情况下，为什么楼市兴旺，其中一个原因是金融支持，个贷支持了更多人买房。无论是改善性还是投资性的，或者是自住需求。为什么地价推动那么快，因为06年股权改革取得了突破，07年出现大牛市，开发商在楼市股市当中融了大量的资，开发商融了大量的资金可以囤地，相对于供应紧张的土地，资金量大大放大，必然导致地价的上升，所以07年出现天价地是必然的，楼价和地价的推动和金融改革是联在一起的，楼市的旺和热离不开金融的帮助和支持，我不是怪金融改革的成功，这是一种市场行为。

　　与此同时土地改革也在推行当中，中国要保护耕地，城市建设用地是稀缺的，紧张的，相对于土地紧张情况下，我们如何保持有节奏供应土地，保持楼市的平稳，对于每个城市来讲是非常重要的。我们看到有的城市房价相对稳定，即使是国家金融政策有所变化，除了需求比较稳定供应也是比较稳定的，有滚动性的土地供应计划，预计今年拿的土地后面供应楼盘大概需要多少楼盘量，保持相对稳定的供应节奏，反过来有的时候城市不大注意这个问题，有时候土地供应多了，有时候少了，没有掌握好供应的节奏。比如说广州在03年、04年以前土地是大存量的，华南板块有很多土地供应，但是前一两年土地供应少了，07年显得不够了，上海也是这样的情况，土地供应结构是很难把握的，因为需求很难把握，所以供应也很难把握，如果我们认真去做的话，可能会让供求市场比较平稳。

　　所有需求方面的放大，供应方面显得不足，有时候需求不足，供应放大，会出现市场的高高低低，一个是市场由于必须的发展规律，一个是由于政府或者有关部门对房地产市场规律性认识不足，管理不到位造成的。所以我认为冷热在金融，关键在土地，既然出现了07年房价、地价推涨，如何使这种高增长，高速化，过热降下来呢？有几个原因。

　　第一金融方面不能过多在增加贷款，特别是个贷，第二套房贷政策出来以后，特别是对过旺的需求投资性需求和投机性需求抑制以后，市场需求马上就下来了，如果土地放量再进一步加大，土地放量有一个过渡期，有一个年限，会造成不平衡，实际上我们政府都在学习当中，在游泳当中学习游泳，在楼市变化当中学习金融政策的调整，这个是因为中国的楼市还处在少年时期，对市场经济房地产调控发展的规律认识不足。所以在我看来，楼市要保稳，既要遵循市场经济发展的规律，无形的手起作用。同时要用我们有效的有形的手去控制楼市，使楼市保持一种平稳。

　　我们应该欣喜地看到最近一个月前中央国务院召开经济工作会议，总书记的讲话，由各省一把手和各部委一把手参加的，对当前工作的部署。总书记讲了三个内容，第一个就是抗震救灾，要保生命，现在有了生命要保安全。第二个就是要办好奥运会，保平安。第三个要促进社会经济的稳定发展，要保平稳、稳定。如何使社会经济保持平稳发展呢？总书记讲了四句话：加强金融监管，促进资本市场的健康发展，保持房地产市场的稳定，切实防范金融风险。总书记把金融、楼市连在一起，最后要保持防范金融风险，金融风险是现在社会当中最大的风险，要使社会经济稳定必须防范金融风险，既要保持资本市场健康发展，又要保持房地产市场的稳定，所以我们今天开房地产市场稳定发展高峰论坛完全符合中央的精神。

　　现在影响房地产稳定发展的因素是什么呢？

　　现在的情况和两年前和去年的情况发生了变化，因为宏观经济发生了变化，有很多不确定性，导致现在楼市概念发生了变化。如果在一年前要稳定楼市，就是房价不要上涨太快，现在就不是控制房价上涨太快了，现在是不要出现大起大落，不要防止房价下跌，不应该狭义的理解这句话，现在房价大落，在今年2、3月份特别是两会开完之后，建设部对外对楼市的判断仍然要防止楼价的反弹，由发改委报告提出来房价会上涨太快，但是现在更多的舆论是房价进入下行通道，这个是变化。现在今天谈的稳定是什么呢？因为今天的楼市已经进入了重要的关头，今天的市场状况，我个人判断正处在400米冲刺以后的回归阶段，现在正处在中国楼市的供求关系重要调整期和房价高位盘整期。04—07年全国房价市场的供求关系一句话就是供不应求，导致房价的上涨，供不应求状况始终没有改变，为什么其中有两年房价会平稳一点呢？因为受到调控政策的影响，就是增加供应减少需求，使供求关系平衡。增加供应量，由于现在宏观经济层面固定资产投资规模的控制，以及土地供应量的控制不大可能，主要是控制过旺的需求。深圳去年过旺需求就是投机，或者对住房面积过多的拓展等等，在这种情况下，宏观调控层面要调控供求关系，我希望通过重要的调整期使过旺需求能够减少，增加有效的供应，使供求关系平衡，使市场总量、价格、结构方面都得到改善。

　　这个是我们的理想状况，所以现在看来政府正朝着这个方向努力，已经出现比较好的情况，今天上半年房地产价格是理性的回归，去年下半年特别是二三季度楼市继续下去，今天中国的楼市会是什么样子？所以应该可以肯定楼市调控特别是四季度出台一些政策是有效的，是有针对性的。刚才讲金融土地是有针对性的，我们看到许多地方土地在放量，金融、利率的政策起到了作用。这个是一种正常现象的表现。

　　另一方面，现在有许多不确定性，正处在一个重要的关头，我们看另外一组数据，今年5月份统计数字全国商品住宅销售面积出现了6.5%同比下降，销售额出现了0.4%同比下降，出现了98年以来的首次下降，根据我的预计6月份的情况不会有改善，会更加严重。因为现在销量收明显下降，这个应该引起我们的警醒，要保持房地产稳定，供求总量要稳定，这个是第一步，GDP从11.4%到11.9%，这个是基本稳定，对经济有意义的，对重要支柱产业，对经济发展有意义的事情，最起作用就是销售总量，就是交易量。在这样情况下，正面临一个阶段，就是硬着陆和软着陆的问题。

　　大起大落是硬着陆，平稳回归是软着陆，世界各个国家房地产市场都会有这样那样的情景发生，我们希望在经济高涨以后，回归当中出现缓慢的态势。一个人一辈子不可能不得病，一个国家的经济发展不可能不出毛病，一旦得了毛病以后怎么办？不是非动手术不可，而是通过中医的疗法，吃中药的办法降温，我认为当前的楼市需要是稳定，不是大动干戈，大动手术，对身体破坏，而是使楼市能够像吃中药缓慢的软着陆，这个是我的想法。楼市有些地方出现了泡沫，我个人认为房地产市场出现泡沫不奇怪，不出现泡沫反而奇怪，但是我们要防止出现大泡，出现了比较大的泡沫之后不希望破灭，希望挤压，泡沫就是房价涨的过快，应该是三年涨到的价格一年就到了。如果是硬找路房价下降很快，甚至掉到价格以下，97年金融风暴香港房价下降68%，有的价格已经落到了实际价格以下。还有一种办法是泡沫的挤压和吸收，用时间来换空间，一年上涨三年的价格，最后两年不涨了，甚至稍微有一些回落，但是不是大起大落，是用房价的空间和时间来交换，这样经济的运行也是比较平稳的。这个是对楼市形象化的比喻，像吃中药一样。

　　如何实现软着陆，两个方法：第一个三性调控求平稳，第二个因地制宜找平稳。哪三性呢？总书记讲到宏观调控当中要有预见性，准确性和灵活性。楼市在发展还要先看先调，谁都不能保证楼市调控之后怎么样，楼市调整之后肯定下调吗？第二个因地制宜找平稳，房地产市场是一个区域性的市场，各地供求关系不一样，土地供应节奏不一样，统一金融政策下面各地表现一样，比如深圳和广州的楼市，尽管大家都把他们联系在一起，但他们是有差别的。广州的楼市和梅州楼市完全两个概念，梅州现在的房价1700元/平方米左右，所以应该因地制宜找平稳，这个需要各个地方政府根据自己楼市进行调整，中央政府是三性，地方政府是因地制宜。

　　最后我谈一下楼市要保稳，既要坐稳定还要唱稳。坐稳就是交易量要坐稳，各方面努力保证交易量没有大起大落，使房地产总量增长保持一定的范围里面。为什么这么做，房地产是重要支柱产业，如果销售量明显下降，必然会影响供应量的下降，会影响整个开发投资的规模，会影响整个投资规模，现在中国经济既要压通胀，又要保增长。房地产是重要支柱产业，应该在保增长防通胀方面作出贡献，如果房地产市场大规模下降必然会影响整个投资规模，影响整个的投资和消费增长，因为房地产相连的几十个行业产业链很长，不仅仅是房地产行业，还有建筑、钢材等等都后会受影响。中国现在最大的经济问题就是就业，房地产保持一定程度的发展，对带动就业，城市化尤其重要，如果房地产出现大的波动，对就业会产生影响，所以我们应该站在宏观经济层面来要求房地产稳定增长，而绝对不是说谁买了房子希望涨价，没有买希望降价，买了之后再上涨，我们应该站在宏观经济层面的角度，总书记讲要保持房地产市场的稳定，一个就是中央政府和地方政府层面，三性来调控，用金融政策对房地产市场的影响来调控，使有效的需求，有支付能力的需求，没有多大风险的需求进一步发挥出来，老百姓的刚性需求还是需要的。

　　另外土地供应节奏，供求关系保持平衡，保持稳定的发展，适时出台土地方面的一些量，从供应方面来讲，开发商如何保持销售量，其中一个办法就是调整价格，根据不同的楼盘，不同的地段，使价格可以适应老百姓的购买能力。当然做好楼盘，使楼盘有差异化，有特点来调动人们有效的需求。最近有一个北京楼盘有一个案例提出无理由退房，你买我的房子在两年以后某一个月里面可以无理由退房，他对市场有信心，我现在定价两年以后的楼市肯定买房的人满意，是不会退的，如果80% 都退房开发商就活不成了，对于自住者也好，感觉到买的房子物有所值，两年以后即使不要退掉，还可以享受7.2%的年利率。类似这种促进销售，活跃市场的行为，上还有一个转按揭的问题，二手市场盘活，增加销售量，上海政府也出台了政策，有利于市场活跃，现在市场比较沉闷，观望是正常的，不能像去年一样不观望闭着眼睛就买，但是不要等的时间太长。要坐稳从政府、企业、消费者开始。

　　另外还要唱稳。就是舆论，我们的预期要坐稳，我希望媒体不要唱旺，也不要过分唱衰，实事求是，用科学的理性去看楼市，从宏观经济角度出发把市场预期唱稳，因为房地产这个产品有两重性，第一是消费品，价格是由供求关系决定的，第二是投资品，投资品价格往往是由预期决定的，预期不能唱衰，中国的经济长期是看好的，短期有波动，但是我们相信中国的楼市也是这样的，大家共同努力使楼市保持稳定的平稳发展，这个是保稳。

　　对开发商来讲现在面临很大的困惑，我想大家都在动脑筋，比如说保卫资金链，如何提高性价比来生产更多的绿色产品，来保持市场的平稳发展，全社会共同努力，使房价市场稳定发展，成为现实。

      在面临很大经济角度出房保，持稳定的京楼盘有一个案例人满往我，们相信中国是由预期决定发种促进销售，然做好楼盘，使楼盘有差退房开发，商就盘活，增加销房价市场。