二三线城市风险须防备

　　主持人：您如何看待各大城市的房地产发展？

　　陈基强：房地产的区域化特征明显。一线城市多经过调控洗礼，市场容量大，国家对其楼市的监控也更严。二、三线城市则有经济发展潜力，房价基数也低，据我们统计，去年以来，各大开发商在二、三线城市土地储备总投资金额约1200亿元人民币。

　　但需要指出的是，二、三线城市的市场容量有限，消费力也是要“养”的，“规矩”也不一样，所以，尽管不少进军二、三线城市的开发商已累积了不少开发经验，但城市房地产开发也不能“照抄”。看一个城市是否成熟，主要看经济增长趋势，及其是否会有大量“移民”进入，这都是与房价正相关的因素。

　　此外，虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心将在未来随着大家的争相进入而改变。如开发商的涌入可能导致二、三线城市竞争逐渐放大，地价上涨的速度也会加快，导致成本增加，房价上涨，而二、三线城市的居民消费能力相对偏低，过高的房价将会导致居民购买力减弱，房地产出现过剩、难以消化的局面。

　　投机时代已一去不复返

　　主持人：您对楼市投资又有哪些建议？

　　陈基强：调控环境下，投资成本和风险压力骤然增加，把房产当作投机工具的时代已经一去不复返。前面我也说过，不要看房价在短时间如一年里的波动，如果做投资就要看3至5年的升值潜力。

　　对于个人投资者来说，我觉得他们不应该贸然去二、三线城市买房，虽然那里的房价可能很便宜，但是只看到那些城市房价低是错误的，因为二、三线城市的二手房市场还不活跃，而对一项投资来说，“变现”能力很重要。

　　另外，还要考虑到租赁价值。如在上海，对普通投资者来说，住宅价格已经贵了，倒是有不少沿街商铺价值被低估，可能成为未来楼市内的“黑马”；具备实力的话，则可以选择市中心