一些中介挺不过今年的年关，也有一些品牌中介逆市扩张，在全国中介面临信任危机的环境下，沈阳的房产中介市场遭遇了哪些变化？记者对此进行了调查。

　　[激流勇退] 一个曾想开3家店的中介人

　　这个冬天，张爱华的心比外面的天气还冷，尽管想了很多办法，可他的房产中介还是没能熬过这个冬天，不得不在春节前挂出了出兑的广告牌。进入中介这一行也有四五年的时间了，可张爱华怎么也想不通的是，自己为啥干不下去了？除了干这一行，还能干啥？最近几天，张爱华压根就没去中介露面，而是呆在家里跟几个朋友玩上了麻将。“先在家歇一阵子吧，等过完春节再说。”张爱华一边码牌一边回头告诉记者。

　　庆幸没开第三家店

　　张爱华的房产中介离繁华的中街不远。最初选择这个位置，除了因为家离不远外，他看重的就是这里离中街近，各种商住楼盘比较多，市场需求量也大。虽然房租要贵不少，不过张爱华还是觉得挺值的。最初的两年，他的生意一直挺好，来登记房源的除了周围的居民外，就是那些商住房的业主了。

　　“这些人一般都有两三套房子，自己都不住在里面，装修后还要买全套的家具，就是为了能租上一个好价钱。”张爱华称，来登记房源的客户中不少都是炒房的，买的都是那种商住两用的房子，在中街这样的房子非常好租，生意好的时候当天登记就能租出去。一套100平方米的套间，每月能租2500元以上。这样的房子，他租出去的最高价格是3200元。当然，这种交易房主付给他的佣金也高，做成一单就能赚五六百元甚至更多。

　　当然，租赁还只是张爱华生意中的“小头”，要想赚钱，他投入精力更多的是二手房的买卖。“那时候买卖房子的都特别多。有初次置业的，有住小房想卖房凑钱换大房的，再加上拆迁买房的市民，生意特别红火。”回忆起两三年前的情形，他告诉记者，一个月多的时候能成交一二十套房子，平均一个月的收入都得两万元以上。看着生意这么好，他又在附近一条街租了一个门市，开了第二家分店。除了让自己的妻子过来看店外，还雇了三名员工。虽然开销大了很多，但好处也是显而易见，店多了，客户资源也多了不少。人手多了，能及时地领人看房，成交速度也快多了。看着每个月的营业额蒸蒸日上，张爱华每天都在盘算着，应不应该再找个合适的地方，开第三家店，这样自己的生意就能越做越大了，没准还能走上连锁经营的道路。产生这样的想法，是2006年初的事，不过很快他就庆幸自己多亏没开第三家店了。

　　“一周黄一家”时熬过来了

　　从2006年开始，张爱华就发现，生意没以前好做了，房产调控政策的频繁出台和中介企业的成批倒闭成为市场的常见景象。

　　“就我周围这片吧，生意特别不好的时候，平均一周能黄一两家，或者是换了老板。”他从抽屉里翻出了一张纸，给记者看他记下的当年出台的一系列政策：4月28日，央行全面上调一年期贷款利率0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%；5月17日“国六条”出台；5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》，将全额征收营业税年限从2年延长至5年，对于投机性购房的打压相当明显；5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政的具体执行问题予以明确……

　　最开始记录时，他只是信手写下，不过到了后来，每一个政策的出台都令他有一种心惊肉跳的感觉了。生意不好的时候，张爱华整天都和附近几个老板谈论周围又有哪家店熬不过去了。不过沈阳的房地产市场还算稳定，炒房的人并不占主流，他们都相信自己能坚持下去。

　　今年年关很难过

　　从最初感受到市场的变化到艰难地维持经营，不过是半年多的时间。在这段时间里，他开的第二家店被迫关门，员工也辞掉了两个。在二手房转让征个税的最初20多天，他几乎颗粒无收，只是靠租赁生意度日。2006年8月份，刨去各种开销，他亏了2000多元。为了扭转这种情况，他在店里开了一个话吧，还兼卖香烟、饮料这些东西，加上市场逐渐回暖，他的生意慢慢又好了起来。就这样磕磕绊绊地走到了2007年，张爱华再度感受到市场的压力。

　　央行的几度加息让市场观望情绪转浓，加上资金监管、网上签约等一系列规范行业秩序的措施相继出台，中介利润最大的“现金收房”越来越没有生存的土壤。一些知名品牌中介都难以熬过这个严冬，纷纷陷入卷款逃跑和“倒闭门”事件，像他这样的小中介更是难以维持。每天除了零星上门打电话或买烟的顾客外，根本见不到更多的人。一个月各种开销就得5000元左右，张爱华连续三四个月都处于入不敷出的阶段。眼瞅着租房合同快到期了，他打算把店兑出去，不干这一行了。除了市场行情不好外，张爱华说最近一系列关于中介的负面报道，让很多人对中介都持不信任态度，在网上发布信息时也明确标上中介拒扰的字样，他们的日子越来越不好过了。

　　据记者了解，张爱华的经历只是众多单体房产中介经营者的缩影，据业内知情人士透露，在年关到来之际，大量小中介都因为行情不好而成片地倒下。这个年对他们来说，并不太好过。一个来自业内没被官方证实的数据显示，在最近三个月内，沈阳有半数以上的房产中介出现亏损，大约有20％的房产中介已经关门倒闭，另有20％左右的房产中介在死亡线上苦苦挣扎。

　　[顺水推舟] 房产中介出身的千万富翁

　　“做我们这一行的，玩的就是富贵险中求，现在干不下去倒闭也是很正常的事。”昨日上午，在王小生（化名）宽敞明亮的办公室里，他叼着一根粗粗的雪茄，跟记者评述最近一段时间来房产中介的“崩盘”现象。在他看来，“出来混，迟早是要还的！”用这句话来形容房产中介的境遇最恰当不过。

　　王小生是沈阳最早从事房产中介的那批人之一，在商海中摸爬滚打十多年，现在已经积累了数千万元的身家了。虽然已经转行多年，不过他对记者坦承，他就是干房产中介才发家的，对其中的内幕自然十分了解。

　　王小生告诉记者，最初房产中介火起来还是从房改那时候开始的，当时中介的门槛很低，一两万元就可成立一家中介公司，他的中介公司也是在那个时候开起来的。和众多中介的发展历程差不多的是，王小生也坚信“富贵险中求”的道理，“吃差价”、挪用客户资金炒股、投资都是他惯用的手段，这也使得他的资金滚雪球似地往上涨，很快就成了业内知名的富翁。

　　和王小生打交道的不少都是一些炒房者，他们又有不少都是贷款炒房者。要想成功卖掉房子，就必须先偿清银行全部购楼款，才能进行房产证过户，然后购房者才能付清全款。“为了能赚到高额的中介费，很多时候中介会先垫钱，为客户‘赎楼’。”据他讲，这种交易模式在一段时间内都很流行，主要是中介之间竞争十分激烈，而卖楼的高额佣金也非常吸引人。

　　中介垫的钱从哪里出，王小生说，一般都是从其他客户委托中介托管的房款中出。一套价值五六十万的房子，如果及时卖出，去掉垫付的利息和其他成本外，中介至少能赚两三万的佣金，所谓“富贵险中求”正是这个道理。房地产中介“暴利”有多高，据他透露，以广州、深圳为例，中介通过一边向买主一方抬升价钱，一边向卖主一方压低价格，最多的时候一套房子甚至可以赚取房价20%左右的利润。在交易火爆时，这样做能为中介带来高额的利润。一旦市场有所降温，中介就很难实现这种“拆东墙补西墙”的资金流动模式，一些过度挪用资金的房产中介就失去了收支平衡，不得不通过拖延付款方式来缓解资金压力，但这无疑是饮鸩止渴，出现“崩盘”也就在所难免了。

　　2003年，房产中介行业全面放开，房产中介的“暴利”吸引越来越多的人新加入这一行业，也摊薄了其中的利润。正是看到了其中存在的巨大风险，2003年，王小生就产生了退意，开始把资金转向房产开发等其他投资领域，也从一个百万富翁变身成千万富翁。看到现在房产中介的现状，他很庆幸自己当初没在房产中介这一行“一条道走到黑”。

　　[逆流而上] 酝酿逆市开店的个性准老板

　　昨日，沈阳市民李远又走了两家门市房，他都不太满意，不是地方太小，就是附近房源不多。李远告诉记者：“现在开房产中介所，地方得挑好，要把目光放远了。”

　　李远原来开过一段时间的房产中介所，就在大东区珠林桥附近开的，“那时只是个小门脸，一张桌子、两把椅子，门前立个黑板，上面写上房源。因为附近有学校，有些学生在外租房，中介费至少80元，小本买卖。”不过，由于其他原因，2004年年底，李远去了外地。

　　如今，重新回到沈阳的他，调查一番市场后，决定重操旧业——还开个房产中介所。李远一边翻着报纸，寻找门市出兑的消息，一边漫不经心地说：“不用别人提醒，我也知道现在房产中介出现大批退市。我回来前在深圳工作，从去年十一二月开始，创辉、世华、金地、通泰等十余家的连锁中介都出现了门店缩减的现象，回到沈阳也发现，一些中介退市了。”

　　“品牌连锁缩减门市，是为了维持生存。开的门店太多，业务量下降，有的赔本经营，想继续发展当然只能缩减。很多品牌连锁店负责人，他们抓住机会扩张市场了，但却忘了去经营各个门店，出现退市结局也是很正常的。其实单体中介，市场影响并没有品牌连锁大。虽然也面临成交率减少的影响，但是如果把握好机会，同样可以很好地经营下去。”李远神秘地一笑，“逆市进入也有好处呀！”他表示，当房产中介市场“减”声一片时，进市不用担忧“蜂拥而上”的混乱竞争局面，行业重新洗牌将更利于规范市场。

　　“有人说逆市开店是一种大胆的做法，其实逆市开店有一定优势。比如在选址方面，以往一些好地点都被占据了，现在更容易挑选。另外，房产中介毕竟跟土渣烧饼不一样，这是一个需求不断的市场，调整只是暂时的，可以预见的。在经过这番调整后，新开店比拼还会轮回。”李远说，他提前一步，当然抢占先机。

　　沈阳市房地产经纪协会的工作人员告诉记者，沈阳房产中介数量也有所减少，主要是一些单体小中介退市了。李远说，他这回要开的房产中介所跟以前“小作坊”不一样了。根据情况，他发现沈阳缺乏一些档次规模都比较高的单体房产中介所。他准备找一个规模大一点的门市房，好好装修一下，屋里要设三台电脑，顾客可以自己上网查询信息，选址位置也要以商业中心附近为主，可以办公的房源既好租又好卖。而且他想将客源市场细化，主要就针对一些中等收入者。

　　李远希望春节后能找到合适地点，将自己的房产中介所开起来。他预算了一下，前期投资至少要在五六万元，每月售出二手房单子得保障有二到三单，才能经营下去，所以他准备结合网络平台，主动寻找客源。“接下来就是品牌战了，这场中介退市风波也让不少人对于连锁品牌中介有了质疑，这也正是单体品牌中介发展的机会。”

　　[本地透视]

　　沈阳未现“大鱼吃小鱼”现象

　　本报不久前曾经报道过有人逆市开房产中介的消息，记者这次重新采访了新开业的安旺房产中介有关负责人张先生，他表示由于要回老家过春节，中介所已经暂时关门了，这段时间只是试营业，真正的客源还要等待春节后，所以目前无法看出逆市开张的效果。21世纪不动产的有关人士也表示，准备今年将门店从42家扩展到75家，皇姑新东方店等最近都已开始营业了。

　　一边有人新加入，一边还有中介在退市，这种冰火两重天的现象在沈阳房产中介市场中出现着。虽然沈阳的房产中介数量也在减少，但是不少外地城市的行内人却认为，沈阳市场还有很大潜力。记者采访时了解到，现在很多城市的房产中介门店缩减现象已经暂时告一段落，一些城市开始演变“大鱼吃小鱼”现象。比如在北京房产中介市场，以链家、中大恒基、我爱我家3家中介占据主要市场，门店数量均达到了300家左右的规模。停业的信一天也被我爱我家接手。同样，在广州、上海等也出现小店被大店并购的现象。不过，在沈阳这种现象还未出现。

　　北京我爱我家的有关工作人员称，沈阳之所以未出现“大鱼吃小鱼”的现象，是因为沈阳的房产中介梯队大概只有两层，一个是品牌连锁中介，一个是杂牌的小中介，难以形成像外地城市三组或者四组的梯队规模。沈阳品牌连锁中介大约有10余家，这个数量跟别的城市相比，是有一定差距的，所以一些外来品牌如果扩张，很容易选择沈阳这样情况的城市。

　　来自沈阳市房地产经纪协会的消息，去年统计，沈阳房产中介数量大概是800家左右。这位工作人员表示，沈阳至少能容纳千家以上的房产中介。品牌战开始时，并购等也是未来趋势。

　　上海著名地产评论家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)也认为，中介业未来只有两条路——并购和倒闭，逆市扩张更容易并购。

　　[刨根问底]

　　第三方资金监管沈城何时出现？

　　“资金监管呀？这方面还是跟一些有规模的房产中介一样，打算将房款先存入中介机构账户，手续完成后，再将款项打给卖房人。”李远直言，这种方式是由中介机构自己来监管资金，而且这种监管方式不收费。有的小中介对此不太负责任，也经常造成买房纠纷，比如还没办完手续，买房人就将款项一部分钱给了卖房人，当发现房子出现问题时，再想退钱就不容易了，所以资金监管是非常重要的。

　　“资金监管方面存在问题长久以来一直困扰着中介机构，直到有中介机构相继卷款逃跑才被外界重视，这其实已经太晚了。”一位不愿透露姓名的房产专家表示，房产中介这一行业存在很多顽疾，要想彻底根治需要很长一段时间。最近房产中介的一连串倒闭事件，确实值得很多人深思。

　　２１世纪不动产的马经理表示，在二手房市场相关方面比较混乱，经常出现买卖中断现象。２１世纪的做法是买方客人可以先把购房款交到２１世纪，当卖方把一切手续办好后，由２１世纪把房款交到卖方手上，办理好最后的事宜。马经理还表示，这样的做法不是必须的，如果买卖双方要求直接购买或其他的特殊情况，２１世纪不会勉强买房者和卖房者。

　　“挺矛盾的。把购房款交给房产中介，担忧他们挪用；直接交一部分钱给卖房人，又的确挺容易出现纠纷；不交钱卖房人还不干，万一手续办一半，不买了呢？”准备购买二手房的市民田勇先生无奈地说，买房人对品牌中介非常关注，就是觉得更有信任度。

　　记者在采访时发现，很多房产中介特别是品牌房产中介，更希望能有一个中介资金监管的部门。２１世纪不动产有关人士说，在其他城市例如天津，都是由银行来做这种房产中介资金监管的。银行来确定买卖双方手续完成后，由银行把钱打入卖方账户。这位人士希望沈阳也能有类似的银行或部门来负责监管。很多品牌中介也都希望，能有个第三方资金监管部门，这样对于中介发展也非常有利。

　　记者昨日就此采访沈阳市房地产中介协会时，相关人士只是表示，关于资金监管，年后会出台相关规定，但并没有透露更多的消息。